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1.경매신청접수(강제경매/ 임의 경매)
경매신청에는 강제경매신청과 임의경매신청이 있습니다. 먼저, 강제경매신청에 관하여 살펴보겠습니다.
강제경매를 신청하려면, 강제경매신청서를 작성한 다음, 첨부서류와 함께 관할 집행법원에 제출하여야 합니다.
 
1) 강제경매신청서 작성 요령 강제경매의 신청은 서면으로 하여야 하며, 신청서에는 다음의 사항을
   기재하고 기명날인하여야 합니다.
채권자와 채무자의 성명과 주소
집행법원


부동산의 표시 객관적으로 보아 당해 부동산의 동일성을 인식할 수 있을 정도로 강제경매의 대상이 될 부동산 을 특정하여 표시하여야 하며, 일반적으로 부동산등기부등본의 표제부 사항을 기재하면 됩니다.




강제경매에 의하여 변제를 받고자 하는 일정한 채권과 그 청구액 청구액 전액을 기재하여야 합니다. 나중에 채권계산서의 제출에 의한 확장이 허용되지 않기 때 문입니다. 또한 청구금액의 확장이 허용되지 않는 결과 후순위자가 배당을 받은 경우에 그 자를 상대로 한 부당이득반환청구도 허용되지 않습니다. 이 점은 특히 주의를 요합니다.


집행할 수 있는 일정한 채무명의 채무명의는 사법상의 일정한 급부청구권의 존재 및 범위를 표시함과 동시에 강제집행에 의하여 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정의 증서를 말합니다.
2) 첨부서류 강제경매를 신청함에 있어서 갖추어야 할 첨부서류 다음과 같습니다.
채무명의의 집행력 있는 정본


강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류 채무명의의 송달증명서 필요한 경우 집행문 및 증명서의 송달증명서, 반대의무의 이행 또는 제공을 증명하는 서면, 집행불능증명서
부동산등기부등본이나 이를 대신할 수 있는 서류
부동산목록 30통
등록세(청구채권액의 2/1000)와 교육세(등록세의 20/100)를 납부한 영수필통지서 1통 및 영수필확인서 1통


경매수수료 예납 : 경매절차에 있어서 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 집행관수수료 등의 비용에 대한 대략의 계산액을 예납하여야 합니다.
※ 서울지방법원 예납액 산정 예제
1. 신문공고료 건당 200,000원
2. 현황조사수수료 건당 63,260원
3. 입찰수수료 100,000원까지 5,000원 10만원 초과 매10만원마다 5,000만원까지 2,000원 1억원까지
   1,200원 5억원까지 500원 가산
4. 감정료 감정가액 1억5,000만원까지 200,000원 5억원까지 338,000원 10억원까지 538,000원
5. 유찰수수료 1회당 6,000원
6. 송달료 (신청서상 이해관계인수 + 3) ×10회분(1회분 2,260원)
 
※ 신청인이 법인일 경우에는 대표자의 자격을 증명할 자격증명서(예컨대, 법인등기부초본), 대리인을 통하여 신청할 경우에는 대리인의 자격을 증명할 위임장을 제출할 필요가 있습니다
 
2.경매개시결정/경매신청기입등기의 촉탁
 
▶ 경매개시 결정
강제경매 신청이 접수되면 집행법원은 신청서의 기재 및 첨부서류에 의하여 강제집행의 요건, 집행개시요건 및 강제경매에 특히 필요한 요건(부동산이 채무자의 소유일 것, 압류금지 부동산이 아닐 것) 등에 관하여 형식적 심사를 하여, 신청이 적법하다고 인정되면 강제경매 개시결정을 합니다. 임의경매 신청이 접수된 경우에도 집행법원은 임의경매에 필요한 요건에 관하여 심사를 하여, 신청이 적법하다고 인정되는 임의경매 개시결정을 합니다. 집행법원이 경매개시결정을 하였을 때에는 그 사유를 등기부에 기입할 것을 등기관에게 직권으로 촉탁하여야 하며, 등기관은 위 촉탁에 의하여 경매개시결정의 기입등기를 하게 됩니다.
경매개시결정정본을 채무자에게 송달하여야 한다. 개시결정은 채무자에게 송달되어야 효력이 발생하기 때문입니다. 임의경매에 있어서는, 채무자와 소유자가 상이한 경우에는 소유자에 대하여도 경매개시결정 정본을 송달하여야 합니다.
▶ 입찰준비
법원은
  ① 부동산의 표시,
  ② 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술,
  ③ 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 낙찰에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것,
  ④ 낙찰에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 입찰물건명세서를 작성하고,
이를 입찰기일의 1주일 전까지 법원에 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 하게 됩니다.
이에는 현황조사보고서 및 감정평가서의 사본도 함께 비치합니다. 입찰물건명세서는 입찰자에게 부동산의 물적 부담 상태, 취득할 종물, 종된 권리의 범위 등과 최저입찰가격 산출의 기초가 되는 사실을 공시하여 신중한 판단을 거쳐 입찰에 참가하게 함으로써 적정가격에 의한 입찰을 도모하기 위하여 마련된 제도입니다. 3-4회의 입찰기일 및 낙찰기일을 일괄하여 지정한 경우에도 입찰물건명세서는 매입찰기일마다 1주일 전까지 작성, 비치하게 됩니다.
 
 
3.최초 경매기일의 지정ㆍ법원개시및 신문공고 * 이해관계인에게 통지
 
입찰기일14일전 법원게시판 또는 신문에 공고한다.
신문공고일로부터 14일에서 20일 후 최초 경매기일이 지정된다.
또한 이해 당사자들에게 기일전에 통지하여 인식할수 있하고 있다.
 
 
4.최종경매기일
 
최고가 입찰자와 차순위 입찰신고인을 결정한다.
유찰시는 최초 감정가의 20%를 차감한 금액으로 경매기일을 다시 지정한다.
소액임차인, 확정임차인, 임금채권, 권리신고 및 배당요구를 한다.



구 민법에서는 낙찰기일까지 배당요구를 할 수 있었으나, 새롭게 개정이된 민법에서는 법원이 정한 배당 요구의 종기일까지만 배당 요구를 할 수 있도록 하고 있다. 배당 요구의 종기는 경매 개시 결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 이내에 결정하되, 종기는 첫 매각 기일 이전의 날로 정하게 된다.
농지취득자격증명 제출을 한다.
낙찰자는 권리득실 변경사유로 낙찰불허가신청서를 제출한다.
 
 
5.낙찰기일(경락의 허부 결정의 선고)
 
1) 낙찰허가결정기일 최고가 입찰자로 결정된 날로부터 7일내에 낙찰허가결정
낙찰 허가, 불허가결정 후, 법원게시판에 공고한다. 낙찰허가, 불허가 결정에 이의가 있는 경우에는 1주일이내에 이해 관계인이 경매계에 항고장을 제출해야한다.
낙찰 불허가 결정 사유
 
가) 농지취득자격증명원 미제출시
나) 입찰절차상 중대한 하자 발생시
다) 입찰목적물에 중대한 하자 발생한 경우
2) 낙찰허가확정
낙찰허가 결정후 7일내에 즉시항고 없으면 자동적으로 낙찰허가가 확정된다. 채무자·소유자 또는 낙찰자가 낙찰허가결정에 대하여 즉시항고를 할 때에는 보증으로 낙찰대금의 10분의 1에 해당하는 현금 또는 유가증권을 공탁하여야 합니다. 보증의 제공이 없으면 원심법원(집행법원)은 항고장을 접수한 날로부터 7일 이내에 결정으로 이를 각하하게 되며, 원심법원은 이후의 절차를 진행할 수 있습니다. 채무자나 소유자의 즉시항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나 유가증권의 반환을 청구하지 못하고, 이는 배당재단에 편입되어 배당의 대상이 됩니다. 낙찰자의 항고가 기각된 때에는 낙찰대금에 대한 항고일로부터 항고기각 확정일까지의 법정이자(연 25%)의 한도에서(법정이자가 보증을 초과하면 보증의 한도에서) 반환청구하지 못합니다.
 
 
6.대금납부기일(대금지급기일의 지정및 통지)
 
낙찰허가확정일로부터 25일 내지 30일후 지정된다. 항고, 재항고가 기각되어 사건기록이 경매법원에 송부된 후 2주일 이내에 지정된다.
낙찰대금은 지정된 기일에만 납부 가능하다.
 
※ 민법이 새롭게 개정이 되면서 법원에서는 대금 지급 기한을 정하고 낙찰자는 법원이 정한 대금 지급 기한 내 언제든지 납부가 가능하다.
지정된 납부기일에 납부하지못하면 재경매기일 3일전까지 납부한다.
계산:(잔대금+지연이자+광고료+송달료)
차순위 입찰자가 있는경우 차순위 입찰자가 대금을 납부 할 수 있다. 잔대금 납부 후
1) 채무자,소유자,경매개시결정이후의 점유자를 상대로 6개월내 인도명령신청을 할 수 있다.
    (인도명령 결정무, 송달 확정증명원).
2) 명도소송 신청을 할 수 있다.(점유이전 금지 가처분 한 후에)
 
 
7. 재경매와 특별매각조건
 
잔대금을 납부하지 않은경우
 
- 전 낙찰자의 보증금은 경매 매득금에 귀속되어 배당 된다.
- 전 낙찰자는 입찰에 참여 할 수 없다.


특별매각조건으로 입찰보증금으로 최고가 입찰가액의 20% 혹은 30% 납부해야 된다.
신문공고, 또는 경매계에 확인한다.
 
 
8. 배당기일/ 경매종결
 
낙찰대금완납후 14일내 배당기일 지정
 
- 배당기일 3일전에 배당표를 작성 비치한다.
- 배당금에 이의가 있는 경우 배당기일날 그 즉시 구두 또는 서면으로 즉시이의신청하고 1 주일 이내에 소 제기
   접수증명원, 배당이의 소장을 경매계에 제출한다.
- 모든 절차가 끝나면 소유권 이전절차에 착수한다. 반드시이의 그자리에서 즉시해야효과가있다.
- 잔대금을 납부하지 않은경우
  1) 전 낙찰자의 보증금은 경매 매득금에 귀속되어 배당 된다.
  2) 전 낙찰자는 입찰에 참여 할 수 없다.


특별매각조건으로 입찰보증금으로 최고가 입찰가액의 20% 혹은 30% 납부해야 된다.
신문공고, 또는 경매계에 확인한다.
 
 
9.소유권이전등기 촉탁및 인도명령
 
소유권이전등기촉탁
 
낙찰자가 대금을 완납하면 낙찰부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 낙찰자 명의의 소유권이전등기, 낙찰자가 인수하지 아니하는 부동산상의 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 됩니다. 다만, 그 등기와 말소의 비용은 낙찰자의 부담이므로, 낙찰자로부터 주민등록표등본, 등록세영수필통지서 및 영수필확인서, 국민주택채권매입필증 등 첨부서류가 제출되었을 때 집행법원은 비로소 소유권이전등기등을 촉탁하게 됩니다.
인도명령
 
낙찰자가 낙찰대금 전액을 납부한 후에는 채무자에 대하여 직접 자기에게 낙찰부동산을 인도할 것을 구할 수 있으나, 채무자가 임의로 인도하지 아니하는 때에는 대금완납 후 6월 이내에 집행법원에 대하여 집행관으로 하여금 낙찰부동산을 강제로 낙찰자에게 인도케 하는 내용의 인도명령을 신청하여 그 명령에 의하여 부동산을 인도받을 수 있습니다.
인도명령의 상대방은
  ① 채무자,
  ② 채무자의 일반승계인,
  ③ 소유자,
  ④ 압류의 효력 발생 후에 점유를 개시한 제3자입니다.
다만, 그 제3자 중 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원을 가진 자는 제외됩니다.
 
   
   
             
           
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