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| 입찰하기에서는 입찰의 개시, 입찰기록목록확인과 경쟁자의 파악, 입찰예상가
수정, 입찰표의 기재, 입찰봉투 투입 등을 하게 됩니다. |
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입찰의 개시 |
| 입찰절차는 집행관이 주재하여 입찰개시에 앞서 집행기록을 입찰자에게
열람하게 하며, 특별매각조건이 있으면 이를 고지합니다. 고지가 끝나면 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고
입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 입찰이 시작됩니다. |
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<집행관이
입찰개시 선언> |
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입찰의 개시시각은 법원 마다 다르지만
대부분 10시부터 시작을 하게 됩니다.
10시에 시작하여 10분 정도 집달관이 그날의 경매사건에 대한 진행 및 특별매각조건들을 고지하고
그 이후 입찰기록열람을 시작합니다. 입찰마감시간은 대부분의 11시 10분까지 이나 법원에 따라
다른 경우가 있으니 입찰일 이전에 꼭 확인을 하시기 바랍니다.
※입찰마감시간을 지키지 못한 경우 입찰에
참여를 할 수 없으니 시간을 엄수 하시기 바랍니다.
입찰기록열람확인, 경쟁자의 파악, 이해관계인 동향파악(입찰참가여부
등) 최종적으로 입찰가격을 결정하게 되는 결정적인 사항들 입니다. |
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입찰기록열람확인 |
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<입찰기록열람
전경> |
입찰 1시간 전에 법원에서 조사한 명세서를 열람 시키고 있습니다.
입찰자는 이 자료를 반드시 확인하여야 합니다. 감정서 뿐만 아니라 등기부등본, 임대차 계약서, 임차금액,
임차인의 주민등록등본 등 권리분석에 필요한 서류가 첨부되어 있으므로 본인이 조사한 내용과 비교하여
물건의 하자여부와 권리관계를 따져보게 됩니다.
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경매기록 최종 열람 시 체크사항 |
▶사건번호,
채권자, 채무자 파악
▶등기부상
권리관계가 미리 조사한 내용과 동일한지 여부 파악
▶채권청구금액
파악
▶주민등록
등본상의 세대합가 및 새로운 임차관계여부 확인
▶송달관계
파악 |
입찰당일 입찰법정에 가면 입찰상세기록이 있습니다. 입찰상세기록을 기록하기 위해서는 메모지와 연필(볼펜은
사용금지)이 필요하므로 미리 준비하시기 바랍니다. 특히 이날은 혼잡스러우니 일찍 가서 열람해야 합니다.
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경쟁자의 파악 |
| 경쟁자의 파악은 입찰기록열람확인을 하면서 어느 정도 파악이 가능합니다.
입찰기록을 많은 사람이 열람할 경우 그 사건은 경쟁이 치열해 지게 되어 있습니다. 입찰이 치열할
경우 입찰가격은 당연히 높아지게 됩니다. |
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이해관계인 동향파악(입찰참가여부 등) |
경매에서 이해관계인은 임차인, 등기권리자 등이 있습니다. 이러한
사람들이 입찰에 참여하려 한다면 입찰가격은 높아지게 되어 있습니다. 기본적으로 권리관계를 파악할
시에 어느 정도 파악이 가능합니다.
예를 들면 배당이익이 없는 이해관계인의 경우 입찰에 참여하여 높은 가격에 낙찰을 받을 것입니다.
이러한 경우 입찰금액에서 권리금에 대한 공제가 들어가게 되어 그 금액 만큼의 비용이 적게 들기 때문에
높은 금액에서 낙찰이 되는 경우가 있으니 유의 하시기 바랍니다. |
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입찰예상가의 수정 |
입찰예상가의 수정은 입찰기록열람과 경쟁자의 파악, 이해관계인의 동향파악
등을 통하여 자신이 예상낙찰가의 최소 또는 최고 수익선 까지 입찰예상가를 조정하여야 합니다. 입찰예상가는
위의 3가지의 경우에 따라 낮아 질 수도 높아질 수도 있습니다.
그러나 경매장의 분위기에 고취되어 입찰가격을 너무 높게 쓰거나 너무 낮게 쓰는 경우 경매로 인한
손해가 발생하거나 낙찰을 받지 못하는 경우가 있으니 주의 하시기 바랍니다. 경매에 있어서 입찰법정에서는
냉정한 판단을 내릴 수 있어야 하며 항상 자신의 주관을 가지고 판단하시기 바랍니다. |
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입찰표의 기재 |
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<입찰표와
입찰표 기재장소 전경> |
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필수사항 |
입찰에 참가하고자 하는 사람은 먼저 입찰법정에서 입찰표에 사건번호,
물건번호, 입찰자의 성명, 주소, 입찰가액, 보증금액을 기재하고 날인하여야 합니다.
다음 페이지에 있는 입찰표를 보면서 아래의 설명을 읽어보면 이해가 쉬울 것입니다. |
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사건번호 |
| 사건번호는 응찰하고자 하는 물건의 이름이나 다름없습니다. 반드시
기재하는 것을 잊어버려서는 안됩니다. |
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물건번호 |
| 물건번호는 한 사건에서 2개 이상의 물건을 개별적으로 입찰에 부친
경우에 각 물건을 특정하는 것입니다. 따라서 입찰사건목록 또는 입찰 공고에 물건번호가 기재되어 있는
경우에는 사건번호 외에 응찰하고자 하는 물건의 번호도 반드시 기재하여야 합니다. 물건번호가 없는
경우에는 물건번호를 쓸 필요가 없습니다. |
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입찰자 및 대리인의 인적사항 |
| 입찰자가 법인인 경우에는 본인의 성명란에 법인의 이름과 대표자의
지위 및 성명을, 주민등록번호란에는 법인의 등록번호를 기재합니다. 주소는 주민등록상의 주소를, 법인은
등기부상의 본점소재지를 기재합니다. 다만 날인은 대리인의 도장만 날인하면 됩니다. 날인란에는 반드시
도장을 날인해야 하며, 무인은 인정하지 않습니다 |
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| ※보증금 반환받았습니다란에는 기재를 하지 마시기 바랍니다. 이것은
입찰을 하여 탈락한 경우 보증금을 돌려 받으면서 작성하는 난입니다. |
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양식 I |
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주의 사항 |
| 법원에서 실수는 용납되지 않습니다. 입찰당일에는 매우 혼잡하고 본인
또한 긴장된 마음때문에 입찰표를 잘못기재하는 경우가 의외로 매우 많습니다. 예를 들어 입찰가를 10,000,000원을
100,000,000원으로 잘못기재하는 경우, 사건번호를 빼먹는 경우나 대리입찰시 입찰봉투에 위임장이나
인감증명을 깜빡하고 안넣는경우, 입찰보증금을 부족하게 넣는경우등.. 때문에 가급적 현장경험을 통해서
분위기를 익혀야 하며 입찰전 입찰표기재요령을 숙지하셔야 합니다. 또한 입찰가를 정했으면 주위를 물리치고
기재를해야 정보가 유출되는일 없어 낭패를 면할수있습니다. 입찰을 컨설팅 업체에다 맡겼다하더라도 반드시
컨설팅업자의 말을 참고로 할뿐 가격은 본인써야 본인이 쓴가격이 노출되않습니다. 간혹 컨설팅업자들끼리
짜고 금액을 노출 시키는 경우가 있습니다.(참조) |
입찰표는 물건마다 별도의 용지를 사용하십시오. 다만, 일괄입찰 시에는
1매의 용지를 사용하십시오.
한 사건에서 여러 개의 물건을 개별적으로 입찰하는 경우에는 사건번호 외에 물건번호를 기재하십시오.
입찰자가 법인인 경우에는 본인의 성명란에 법인의 명칭과 대표자의 지위 및 성명을, 주민등록번호란에는
법인의 등록번호를 기재하고, 대표자의 자격을 증명하는 법인의 등기부 등?초본 등을 제출하여야 합니다.
주소는 주민등록상의 주소를, 법인은 등기부상의 본점 소재지를 기재하시고, 신분확인 상 필요하오니
주민등록증을 꼭 지참하십시오.
금액의 기재는 수정할 수 없으므로, 수정을 요하는 때에는 새 용지를 사용하십시오.
대리인이 입찰하는 때에는 입찰자란에 본인 및 대리인의 인적사항을 모두 기재하는 외에 본인의 위임장과
인감증명을 제출하시고, 대리인이 날인하십시오.
위임장, 인감증명 및 자격증명서(법인의 등기부 등?초본)는 입찰표에 첨부하십시오.
일단 제출된 입찰표는 취소, 변경이나 교환이 불가능합니다.
공동으로 입찰하는 경우에는 허가받은 공동입찰허가원을 입찰표와 함께 제출하되, 입찰표의 본인란에는
“별첨 공동입찰자 목록 기재와 같음”이라고 기재한 다음, 입찰표와 공동입찰허가원 사이에는 공동입찰자
전원이 간인하십시오. |
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양식II |
[입찰
大(큰)봉투] |
※사건번호, 물건번호, 입찰자 성명을 기록해야 합니다.
[입찰보증금 봉투] - (전면)
[입찰보증금 봉투] - (후면)
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| ※경매입찰은 경쟁입찰로 눈치 작전이 매우 치열하게 돼있습니다. 그
속에서 타인의 입찰가격을 엿보는 사례도 있습니다. 따라서 항상 누군가 고객님의 입찰가격을 엿보고
있지 않는가를 반드시 인식하셔야 합니다. 실제로 그런 사례로 입찰에서 낭패를 본 경우가 많이 있습니다. |
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| ※공동입찰의 허가 |
수인이 공동으로 응찰 하는 경우에는 미리 집달관의 허가를 받아야
합니다.
어느 물건에 대하여 2인 이상이 공동으로 응찰하고자 하는 경우 입찰 당일 집달과에게 공동 입찰 허가원에
소정사항을 기재하고, 상호관계를 서명할 수 있는 자료(주민등록등본, 등기부등본 등)를 첨부하여 집달관에게
제출하여야 합니다.
| 공동입찰
원칙 |
▶친자,
부부 등의 친족관계에 있는 자
입찰목적물의 공동 점유 사용자
1필지의 대지위에 수 개의 건물이 있는 경우의 각 건물소유자
1동 건물의 수인이 임차인, 공동저당권자, 공동 채권자 등 |
| ▶ 공동입찰을
허가 받은 경우에는 입찰표의 본인의 성명란에 “별지와 같음”이라고 기재하고 공동입찰허가서를
첨부하면 됩니다. |
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입찰표 및 입찰보증금의 제출 |
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<입찰함에
입찰봉투 넣기> |
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이제까지 작성한 입찰표, 입찰보증금봉투를 입찰봉투에 넣고 입찰법정
앞의 집달관에게 제출하여 봉투의 일련번호를 부여받고 입찰자용 수취증의 절취선에 집달관의 날인을 받아야
합니다. 집달관으로부터 일련번호와 날인을 받은 후에는 입찰봉투로부터 입찰자용 수취증을 떼어내 보관하고
입찰봉투를 입찰함에 투입합니다. 입찰자용 수취증을 미리 떼어내면 안됩니다. 일련 번호가 기재된 입찰자용
수취증은 은행창구에서 받은 접수표와 같은 기능을 하는 것으로서 입찰에서 탈락했을 때 보증금을 반환
받는데 필요하므로 잘 보관하셔야 합니다.
※입찰마감시간을
지키지 못한 경우 입찰에 참여를 할 수 없으니 시간을 엄수 하시기 바랍니다. |
