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| 입찰매각공고 또는
한국경매에서 대상물건을 1차로 탐색(각종 물건의 낙찰, 취하, 변경, 대납 등 한국경매에서는
이 모든 것이 체크가 가능합니다. 전국입찰공고도 한국경매에서 편하게 보세요)
경매물건의 탐색에는 기본적으로 자신이 원하는 물건에
대한 확신이 있어야만 합니다. 물건에 대한 확신이 없다면 물건을 찾는데 더 많은 시간을
허비할 수 밖에 없습니다.
물건은 종별, 위치, 가격을 기준은 검색을 하게 되며 물건이 선정이 됐을 경우 기본적으로
물건의 기일정보를 확인을 하는 절차가 필요합니다.
현재 진행중인 사건인지, 미진인지, 유찰인지, 변경인지 등을 파악하여 경매사건이 진행될
가능성이 있는지 여부를 파악하여야 경매물건에 대한 조사를 진행하게 됩니다.
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물건조사는 두 가지
관점에서 파악을 하게 됩니다. 첫째는, 물건의 기초자료조사 및 공부조사와 현장조사이며
둘째로, 현장조사와 공부조사를 토대로 권리분석을 하여 낙찰가 예상까지 할 수 있습니다. |
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물건에 대한 기본적인
탐색이 끝났다면 본격적인 조사 단계로 들어가게 됩니다.
여기서는 고객님의 시간과 비용을 어느 정도 투자를 하여야만 정확하게 조사가 가능하며
조사가 정확하면 정확할수록 물건에 대한 확신과 리스크 파악, 권리관계의 리스크 등을
정확하게 파악하여 경매의 위험부담에 대하여 최대한 자세하게 숙지를 할 수 있습니다.
그렇게 때문에 물건의 조사는 어느 단계 보다 중요하다고 볼 수 있습니다.
물건에 대한 조사는 다음과 같은 순서로 진행 하게 됩니다. |
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| -기초자료조사 |
기초자료조사는 경매물건에 대한 최소한의
정보를 가지고 내릴 수 있는 근거 자료라고 할 수 있습니다. 기본자료조사는
한국경매를 통하여 얻을 수 있는 자료 전반과 법원의 홈페이지를 통한 정보,
주요 부동산 시세를 파악할 수 있는 사이트를 통한 기본 시세조사, 주변이
가격변동에 대한 자료, 지도정보, 사진정보 등 물건에 대한 전반적인 진행사항
및 주변지역의 정보를 수집, 조사하는 단계입니다.
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| -각종공부조사 |
각종공부조사는 물건의 현실적인 지배를
하고 있는 법적인 권리를 판단하기 위한 수단으로 이용됩니다.
경매물건의 공부를 취급하는 관공서와 목록은 다음과 같습니다.
등기소 : 토지, 건물 부동산등기부 등본
구청 : 토지대장, 건축물관리대장, 토지이용계획확인원, 지적도, 임야도
등
법원 : 감정평가서, 임대차현황조사서, 경매물건의 전반적인 사항 등
동사무소 : 세입자, 전입자여부 및 전입일자 확인(주민등록등본 확인)
그러나 일부지역의 경우 인터넷을 통하여 각종공부를 열람할 수 있는 시스템이
구축이 되어 편리하게 시간을 단축할 수 있습니다.
이러한 각종공부의 경우 물건에 대한 위치, 건물의 관리상태 파악 및 법적인
관계를 파악할 수 있는 근거자료가 되며 이를 통하여 물건에 대한 분석을
가능하게 해 줍니다. |
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| -나홀로 현장조사 |
현장조사는 물건의 조사 및 주변지역의
상권 및 발전가능성 정도조사, 교통상황조사, 실질적인 권리관계 조사, 시세조사
등 기초자료조사와 각종공부조사를 통하여 얻은 자료와 실제 물건의 상태를
비교하여 법원의 조사와 현장과의 차이를 구분하여 조사를 끝마치게 됩니다.
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| <나홀로 현장분석 개괄도> |
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물건의 조사은 각종공부를
통한 물건의 기본자료와의 차이, 물건의 상태파악 및 시세를 조사하는 단계입니다.
지적도나 토지 및 건축물관리대장 등을 통하여 얻은 자료와 비교를 통하여 차이점은 없는지를
파악하여야 합니다. 그 실례로 면적, 용도이용, 물건의 상태 등 비교를 통하여 차이점이
있는 경우 경매진행 시 법원목록의 변경으로 인하여 입찰기일의 변경 등의 여지가 있으며
기간이 지연될 가망성도 있으며 물건의 엄청난 하자의 문제가 발생할 수도 있습니다.
반대의 경우 실제 법원목록의 내용보다 투자가치가 높은 경우도 있을 수 있어 물건의
상태파악은 입찰을 위한 필수 조건이라 할 수 있습니다.
또한 물건의 상태가 나쁜 경우 리노베이션을 통하여 높은 수익을 얻을 수 있는지 여부
등도 파악을 하여야 합니다.
여기서 가장 중요한 요인으로 작용하는 것은 부동산 시세입니다. 부동산 시세는 건물의
가치와 토지의 가치를 판단할 수 있어야 합니다. 주변 부동산공인중개사무소에서 주변
지역의 물건 가격을 알 수 있습니다. 하지만 자신의 판단도 필요하니 물건을 바라보며
가치에 대한 느낌을 가져보는 시간을 가져보시길 바랍니다.
※토지의 경우 농지취득자격증명이 있어야 하는지 여부를 판단하기 위해서는 물건 위에
실제로 경작 등을 하고 있는지 여부가 가장 중요한 문제이며 현재 어떠한 용도로도 사용하고
있지 않으면 농지취득자격증이 필요하지 않는 경우도 있습니다. |
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부동산의 한 개의
부동산 단독으로 가격을 형성할 수는 없습니다. 부동산 가격은 주변의 제반상황에 맞물려서
가치가 형성되고 그 결과로 가격이 형성되게 되어 있습니다.
주변지역에 개발의 가능성이 있는 경우 주변 지역까지 그 영향을 미쳐 동반하여 가치가
상승하는 경우가 대부분이며 교통상황도 마찬가지 입니다.
때문에 주변에 어떠한 건물이 있는지 어떠한 지역이 있는지(주거지역, 공업지역, 상업지역,
녹지지역 또는 개발가능지역과 개발제한구역 등), 개발은 되고 있는지, 대중교통이나
도로의 확장이나 새로 개통되는 교통시설은 없는지, 지하철은 있는지 여부 등을 꼼꼼하게
따져 미래에 개발의 가능성이 있거나 투자의 가치가 있는 지역인가를 판단하기 위한 조사의
단계 입니다. |
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실질적인 권리관계
조사는 기본적으로 법원에서 조사되어 있는 내용과 동사무소에서 전입자와의 차이를 비교하여
낙찰을 받을 경우 발생하는 임차인들의 소멸/인수 또는 인도/명도 대상 여부 판단과
인도/명도 시 어려운 점 등을 정확하게 파악하기 위한 중요한 조사입니다.
참고적으로 기본적인 자료 조사를 해보면 임차인이 거짓으로 기재되어 있는 경우도 있고
현재 거주하고 있지 않거나 임차보증금을 모두 변제를 받고 이사하여 없는 경우도 상당
수 있습니다.
이렇듯 임차관계를 정확하게 조사를 하였을 경우 다른 입찰 경쟁자보다 우월한 위치에서
입찰에 참여할 수 있어 낙찰을 받을 수 있는 확률을 높일 수 있습니다.
또한 실질적인 임차인들의 조사는 권리분석을 위한 기초적인 자료로 사용되며 토대로 각종
권리관계의 위험성을 파악할 수 좋은 자료가 됩니다.
※참고 :
임차인들 중에 죽기를 각오하고 낙찰자와 싸우겠다고 하는 사람, 건달과
연관이 되어 있는 물건 등 실제로 현장에서 가보면 생각지도 못한 경우가 종종 있습니다.
이러한 경우 인도/명도가 매우 어렵게 되어 고객님의 시간과 비용의 문제 뿐만 아니라
소유권이전 시 심적으로 큰 부담이 될 수 있으니 정확한 조사가 있어야 합니다. |
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