낙찰예상가는 종합적인 견지에서 산정을 하게 됩니다.
낙찰예상가는 물건의 분석과 권리분석을 통하여 물건의 가격을 산정하며 물건 가격에서 비용을 차감한 금액으로 예상가를 산정하게 됩니다.
물건가격에서 추가되는 비용은 낙찰 후 소유권이전 비용 및 인도/명도 비용 등이 추가로 들어가게 되어 이를 가산하여 금액을 산출하게 됩니다.
낙찰대금+소유권이전비용(4.6%)+명도(인도)비용(2.5%)+입주지연손해(3%) 등 입찰 후 추가 비용 감안해야 하며 경매 낙찰 후 허가 및 대금납부기간까지는 상당히 오랜 시간이 경과하는 경우도 종종 있습니다. 이 경우 대출금리가 오른다든지 대금납부로써야 할 돈을 써버렸다든지 하는 대금 납부 및 경매추가비용을 어렵게 만드는 요인이 많이 있으므로 무조건 경매 분위기에만 이끌려 낙찰을 받기보다는 충분한 사전준비로 추가비용을 준비해두는 요령이 필요합니다.
경매는 일반매매보다 추가로 부담하는 비용과 위험성이 높아 시세보다 최소 10% 이상 싸게 응찰해야 한다는게 전문가들의 공통된 지적으로서 통상 낙찰가에 @취득세 1~4% ,@명도비용 2.5%~3% ,@입주지연에 따른 손해 3%~5%등 추가비용이 듭니다. 취득세ㆍ등록세의 경우 일반 매매에서는 거래가를 낮춰 신고할 수 있는데 비해 경매로 사면 낙찰가격이 거래가로 인정되므로 세금면에서 다소 손해를 볼 수 있습니다.
일반매매와 달리 경매부동산은 구입자가 직접 등기소에 가서 소유권이전등기를 신청할 수 없고 반드시 해당 법원에 가서 등기말소촉탁신청을 하여야 합니다. 그 절차가 복잡하여 대부분 법무사에게 의뢰하게 되는데 법무사에게 의뢰하게 되면 법무사 수수료(10~30만원)와 채권할인 시 직접 구입하여 할인하게 되면 26%내외인데 법무사 의뢰 시 30~35%까지 할인하여 그 차액을 법무사가 수익으로 가져갑니다. 또한 말소등기의 등록세, 교육세가 한 건 당 3,600원인데 3~5만원정도 불려 청구하기도 하며, 교통비조로 얼마를 더 요구하기도 하여 본인이 직접 신청하는 것 보다 1% 정도가 더 들어가게 됩니다. 예를 들어 1억원에 낙찰 받을 시 50~100여 만원 정도가 더 비용으로 들어가는 것입니다.
또한 물건조사 분석내용과 권리분석을 통하여 리스크 비용이 추가로 들어갈 것을 예상을 하셔야 합니다. 리스크 비용은 다양한 방향으로 나타나게 됩니다.
예를 들어 건물의 노후화로 인한 리노베이션의 경우 리노베이션의 총금액과 추후 수익을 비교하여 봤을 경우 수익이 높다면 입찰가격은 분명히 높아져야만 합니다. 반대의 경우 물론 금액을 낮아 지게 됩니다.
또한 임차인들이 많아 질 경우 인도/명도 비용이 높게 산정이 될 경우 그 물건의 낙찰가격은 낮아지게 되어 있습니다. 살고 있는 임차인를 내보내려면 합의금이나 이사비로 임차인의 피해 상황에 따라서 낙찰가의 2.5%~3% 정도를 주어야 하나 입주 기일을 앞당기기 위해서 소송을 통한 집행을 하기도 합니다. 결국 임차인이 손해 여부는 추가 비용산정에 중요한 변수로 작용하게 됩니다.
위의 상황을 제대로 파악하지 못한 경우 입찰금액을 높게 써서 엄청난 손해를 보는 경우가 있으니 주의하시기 바랍니다.